Vele huizen zijn gemeenschappelijk eigendom. Als zo’n huis verdeeld moet worden, moet allereerst worden gekeken naar de manier waarop het werd verkregen. Is het gekocht door een echtpaar of door twee personen die een Nederlands (of Frans) samenlevingscontract hebben gesloten, dan wordt er een droit de partage geheven van 1,1% over de waarde van het gehele huis, per datum verdeling. Daar bovenop komen de notariskosten plus de kadastrale kosten. Al deze bedragen worden 50/50 gedragen. Voorwaarde is overigens dat men eerst formeel gescheiden moet zijn, dan wel het samenlevingscontract formeel heeft beëindigd.
Deze regeling geldt ook indien men het huis eerst samen heeft gekocht en later is getrouwd of een samenlevingscontract is aangegaan. Eveneens geldt deze regeling voor personen die door een erfenis, samen eigenaar van een huis zijn geworden.
Juridisch geldt het zogenaamde declaratoire stelsel. Daarbij werkt de verdeling terug tot aan de verkrijging. Dat betekent dat wordt aangenomen dat de verkrijger vanaf het moment van de oorspronkelijke verkrijging, als enige eigenaar is geweest. Dit werkt door in de plus-value en wel aldus dat de verkrijger op het moment waarop hij enig eigenaar wordt, niet met deze belasting wordt belast. Voorts geldt dat hij, wanneer hij het huis verkoopt, wordt aangeslagen volgens een berekening die teruggaat tot het moment van de oorspronkelijke verkrijging. Bijvoorbeeld: A en B zijn getrouwd en hebben in 2000 samen een huis gekocht. Hierbij doet het er niet toe of zij in gemeenschap van goederen zijn getrouwd of op huwelijkse voorwaarden. In 2005 scheiden zij en verkrijgt B het gehele huis. De waardestijging wordt bij B niet belast. In 2009 verkoopt B het huis voor een bedrag dat € 300.000 hoger ligt dan de aankoopprijs van 2000. Bij B wordt dan plus-value geheven van 16% over € 300.000. Minus 40% (en eventuele andere posten) omdat deze belasting vanaf het vijfde jaar immers met 10% per jaar wordt afgebouwd.
Het feit dat B bij een verkoop vóór 2015, plus-value moet betalen is overigens aanleiding voor een bijdrage van A. Zouden zij het huis namelijk samen in 2005 hebben verkocht, dan zou de plus-value door hen gezamenlijk gedragen zijn, terwijl B bij een verkoop in 2009 als enige wordt belast, ook over de periode tot 2005. Dan is het redelijk dat zij in 2005 afspreken dat A aan B een bedrag betaalt ter grootte van bijvoorbeeld de helft van hetgeen A had moeten voldoen wanneer het huis in 2005 aan een derde verkocht zou zijn. Waarom de helft? Omdat ook de kans bestaat dat B het huis pas na 2015 zal verkopen. Dan wordt er geen plus-value meer geheven.
Een geheel andere regeling geldt wanneer een huis door twee vrienden of twee familieleden wordt gekocht. Of door twee samenwoners die geen samenlevingscontract hebben gesloten. Dan geldt het translatieve stelsel en wordt de verdeling gezien als een verkoop van de een aan de ander. Deze wordt niet met terugwerkende kracht eigenaar, maar vanaf het moment van de verdeling. Ook gelden de financiële regelingen die bij een verkoop horen. Aldus moet er overdrachtsbelasting ad 5,09% plus kosten worden betaald en wordt er plus value geheven. Hierbij kan gesproken worden over een verdeling van deze bedragen over beide partijen, maar een vast gebruik dat deze ook hier 50/50 worden gedragen bestaat er niet.
Nederlandse samenlevingscontracten
In mijn artikel in het september/oktobernummer van Maison en France, meldde ik dat Frankrijk vanaf 13 mei 2009 buitenlandse samenlevingsvormen erkent. Deze zijn nu gelijkgesteld met een PACS waardoor de gunstige regelingen voor gehuwden en voor mensen die een PACS hebben gesloten, ook op buitenlandse samenlevingsvormen van toepassing zijn. Bijvoorbeeld is hierdoor het successierecht bij vermakingen tussen de partners, nihil geworden. Het was echter de vraag of een Nederlands notarieel samenlevingscontract, ook onder deze regeling valt. Dat heb ik voorgelegd aan de Franse Minister van Justitie, die daarop heeft geantwoord dat thans zowel het Nederlandse geregistreerde partnerschap als het notariële samenlevingscontract, als PACS worden erkend. Een instructie die in de maak is, zal dat nog expliciet aangeven. Aldus is de strijd die velen voor deze erkenning hebben gevoerd, thans definitief en positief afgesloten!
Download als PDF:
Auteur: Mr Ton Steinz Twee Nederlandse Advocatenkantoren opgericht, o.a. in het mediarecht. Presentator geweest van radio- en TV-programma's. In 1997 gestart met de Franse praktijk. Schrijver van artikelen in diverse bladen (Maison en France, Second Home, Telegraaf, NRC, Cobouw) en spreker op seminars en bijeenkomsten. Behandelt de aan- en verkoopbegeleiding van Frans onroerend goed, Frans bouwrecht, verzekeringsclaims en begeleidt Franse procedures en projecten.
