Nederlanders die een nieuw te bouwen huis kopen dat in een park ligt, krijgen vaak de mogelijkheid voorgelegd om te opteren voor de restitutie van de 19,6% BTW die in de koopprijs is verwerkt. Het gaat hier om een aanzienlijk bedrag, maar er zijn veel haken en ogen aan verbonden. In het bestek van dit artikel kan ik daarover slechts globale opmerkingen maken. In elk geval verdient het aanbeveling om alle aspecten grondig te overwegen voordat u beslist.
Frankrijk heeft de restitutiemogelijkheid geschapen om enerzijds de bouwsector te stimuleren en anderzijds het toerisme. De betreffende huizen moeten namelijk allemaal worden verhuurd in het kader van hetzij het begrip “résidence de tourisme”, hetzij de “parahôtellerie”. Over deze begrippen en over de koop van een huis in aanbouw heb ik eerder artikelen geschreven die u kunt vinden op onze site www.steinz.nl.
In het algemeen helpt de verkoper u bij de formaliteiten en vereisten. De regelgeving in het overgereguleerde Frankrijk is op dit punt echter zo uitgebreid en complex dat er af en toe iets over het hoofd wordt gezien. Een van de vereisten is een negenjarig huurcontract dat u moet sluiten met een professionele exploitant/huurder die door de Franse autoriteiten moet zijn erkend. U mag hierbij maar een beperkt gebruik van uw huis maken. Bij résidence de tourisme is dit maximaal 8 weken per jaar onder de verplichting dat u de gebruikelijke huurprijs betaalt met een korting van maximaal 25%.Vaak wordt hieraan in de praktijk een mouw gepast, maar wanneer de Franse fiscus een onderzoek instelt, is dit zeer grondig en vindt men altijd wel wat. Helaas maakten wij in twee gevallen mee dat de BTW geheel of gedeeltelijk werd teruggevorderd. Dit alles leidt er dan ook toe dat u eigenlijk slechts gast in uw eigen huis wordt en dat de constructie in principe slechts geschikt is voor kopers die een belegging willen aanschaffen. Zij krijgen een geïndexeerd rendement van 4 à 5% per jaar - andere prijsafspraken komen overigens ook voor - en mikken primair op een waardestijging bij verkoop.
Ik maak nog de volgende opmerkingen:
§Soms zijn de meubels eigendom van de huurder en schaft hij ze ook aan, soms bent u zelf eigenaar.
§Wanneer u het huis via een SCI koopt, moeten de meubels eigendom van de huurder zijn.
§U moet enerzijds jaarlijks een aangifte doen voor de Franse inkomstenbelasting en anderzijds voor de BTW. Meestal kan dit centraal worden geregeld door een van de Nederlandse accountants die in Frankrijk gevestigd zijn.
§De huurcontracten zijn essentieel voor het bestaan van de huurder. Hij geniet daardoor een zeer grote juridische bescherming. Als hij het contract na 9 jaar wil verlengen, heeft hij daarop recht en wel voor weer 9 jaar. U kunt het contract evenwel tegen het negende jaar opzeggen, maar de huurder heeft dan recht op een hoge schadevergoeding. Ter voorkoming van problemen is het goed dat u hierover bij het sluiten van het contract afspraken maakt. Voor de correcte nakoming daarvan bent u evenwel afhankelijk van de huurder. Franse rechters gaan namelijk aan dit soort afspraken voorbij.
§Opzegging kan alleen via een deurwaardersexploot. Hetzelfde geldt wanneer u de huurder op een wanprestatie wilt wijzen. U moet hem hierbij een herstelperiode geven.
§De BTW die u hebt teruggekregen wordt in een periode van 20 jaar afgeschreven. Dat betekent dat u, indien het huurcontract na 9 jaar niet wordt verlengd, een evenredig gedeelte daarvan moet terugbetalen. Hetzelfde geldt in principe bij een verkoop.
§Bij gemeubileerde verhuur - waarbij de meubels van u zelf zijn - van ten minste 5 jaar met jaarlijkse huurontvangsten van minimaal € 23.000, is een mogelijk voordeel dat u bij verkoop geen plus value betaalt.
Het gaat kortom om een ingewikkelde regelgeving.
Download als PDF:
Auteur: Mr Ton Steinz Twee Nederlandse Advocatenkantoren opgericht, o.a. in het mediarecht. Presentator geweest van radio- en TV-programma's. In 1997 gestart met de Franse praktijk. Schrijver van artikelen in diverse bladen (Maison en France, Second Home, Telegraaf, NRC, Cobouw) en spreker op seminars en bijeenkomsten. Behandelt de aan- en verkoopbegeleiding van Frans onroerend goed, Frans bouwrecht, verzekeringsclaims en begeleidt Franse procedures en projecten.
