In het vorige nummer heb ik als nieuwe Franse hypotheekvorm de “hypothèque rechargeable” beschreven. Diverse leningen (ook van verschillende banken) kunnen hierbij onder de paraplu van één langjarige hypothecaire inschrijving worden gebracht. Dat is gemakkelijker en leidt tevens tot kostenbesparingen. Bij de hervorming van het hypotheekrecht heeft Frankrijk echter ook de “prêt viager” ontworpen. Deze dient ertoe om via een periodieke uitkering of een bedrag ineens, een eigenaar middelen te verschaffen die in principe pas bij zijn overlijden terugbetaald behoeven te worden. Tussentijdse aflossingen of rentebetalingen zijn niet verplicht.
In Frankrijk bestaat al lang de mogelijkheid om een huis "en viager" te verkopen. De verkoper blijft hierbij in het huis wonen (dan wel gaat naar een bejaardentehuis) waarbij de tegenprestatie van de koper uit de betaling van een levenslange lijfrente bestaat. Deze betalingswijze kan desgewenst gecombineerd worden met een bedrag ineens. De omvang van de lijfrentetermijnen wordt bepaald door de leeftijd van de verkoper, zijn medische conditie en de sterftetabellen die verzekeringsmaatschappijen hanteren. Beide partijen lopen hierbij een risico: de verkoper kan eerder dan verwacht overlijden – dat is ongunstig voor zijn erfgenamen - maar ook veel langer blijven leven zodat een koper in totaal een hogere prijs dan de marktwaarde van het huis zal betalen. Bekend is het geval van de mevrouw die uiteindelijk 111 jaar werd, waardoor de koper aan periodieke uitkeringen ca. het dubbele van de marktwaarde moest voldoen.
De nieuwe prêt viager is een variant op de vente en viager maar is helderder en minder risicovol geregeld. Hij bestaat reeds in bijvoorbeeld de Verenigde Staten en Engeland onder de naam “reverse mortgage”, terwijl deze vorm in principe ook in Nederland tot de mogelijkheden behoort. Er wordt overigens geen groot gebruik van gemaakt.
De lening kan alleen voor persoonlijke doeleinden worden aangegaan. Hierbij valt te denken aan de aanvulling op een pensioen, de aanpassing van een huis aan een handicap van de eigenaar, het betalen van thuiszorg, hulp aan kinderen of een verbouwing. In haar offerte geeft de bank aan tot welk bedrag de schuld maximaal mag oplopen. De omvang van de schuld bestaat uit de som van de uitkeringen vermeerderd met alle rentebijschrijvingen. Tevens geeft de bank aan tot welke datum de eigenaar de uitkeringen kan verwachten. Deze kan daarop dan anticiperen.
De lening eindigt bij overlijden, maar ook bij verkoop, schenking of splitsing van het huis in blooteigendom en vruchtgebruik. Overigens staat het een eigenaar steeds vrij om (een deel van) de schuld af te lossen. De boete bedraagt hierbij wettelijk minimaal één maand en maximaal vier maanden rente. Tevens is bepaald dat indien het huis bij verkoop minder dan de totale schuld opbrengt, het verschil voor rekening van de bank komt. Dit bedrag kan dus niet op de eigenaar of zijn erfgenamen worden verhaald. Ten slotte zijn de lijfrentetermijnen bij een vente en viager, fiscaal belast, hetgeen niet geldt bij de periodieke uitkeringen uit hoofde van de prêt viager.
Bij het einde van de leningsovereenkomst kan de bank hetzij de verkoop van het huis wensen, hetzij het huis tot zich nemen. Dit laatste kan in de leningsovereenkomst worden opgenomen dan wel via een vonnis door de rechter worden bepaald. In dat geval vindt er een zorgvuldige waardebepaling door een expert plaats. Een positief saldo komt hierbij ten goede aan de eigenaar of zijn erfgenamen.
Anders dan bij een vente en viager komen ten slotte de tussentijdse waardestijgingen ten goede aan de eigenaar. Het gaat hier om een evenwichtige regeling die het mogelijk maakt dat een eigenaar langdurig in zijn huis blijft wonen en weet waaraan hij toe is, terwijl hij zijn bezit in stenen, tegelijkertijd omzet in een ruimer bestedingspatroon. Ik ben benieuwd hoe dit product zich zal ontwikkelen.
Download als PDF:
Auteur: Mr Ton Steinz Twee Nederlandse Advocatenkantoren opgericht, o.a. in het mediarecht. Presentator geweest van radio- en TV-programma's. In 1997 gestart met de Franse praktijk. Schrijver van artikelen in diverse bladen (Maison en France, Second Home, Telegraaf, NRC, Cobouw) en spreker op seminars en bijeenkomsten. Behandelt de aan- en verkoopbegeleiding van Frans onroerend goed, Frans bouwrecht, verzekeringsclaims en begeleidt Franse procedures en projecten.
