Hoofdregel in Frankrijk is dat rechtspersonen die onroerend goed bezitten, bij de verkoop daarvan een belasting van 33% over de meerwaarde (taxe sur la plus-value) betalen. Er gelden ook nog andere nadelige fiscale bepalingen. Dezelfde regelingen zijn van toepassing op een verkoop van de aandelen van de rechtspersoon. Omdat het hier om aanzienlijke nadelen gaat, raden wij Nederlanders die een BV met voldoende geld bezitten dan ook meestal aan om niet de BV eigenaar te laten worden maar voor een andere constructie te kiezen.
Genoemde hoofdregel kent een aantal uitzonderingen waarvan er een betrekking heeft op de SCI. Hierbij gelden voorwaarden: het moet om een woonhuis (1) gaan dat de SCI bezit; dit mag door de SCI niet commercieel worden geëxploiteerd (2) en de uitzondering geldt slechts voor natuurlijke personen (3) die aandeelhouder zijn. Overigens, willen de aandeelhouders de woning geregeld verhuren dan kan dat natuurlijk, echter onder de voorwaarde dat dat slechts in een aparte, daarnaast op te richten, entiteit zal plaatsvinden. Anders vervallen de fiscale voordelen van een SCI.
De uitzondering leidt ertoe dat de meerwaarde niet met 33% wordt belast, maar met 16% voor tweedehuizenbezitters en 26% voor ingezetenen van Frankrijk. Er geldt een aflopende schaal met na 15 jaar een aanslag van nihil. Deze regeling is nagenoeg gelijk aan die voor privé-personen welke ik in nummer 3/2004 van dit blad heb beschreven. Dit artikel staat ook op mijn site.
Bij een SCI gelden verder enkele bijzondere bepalingen die ik met een voorbeeld aangeef. Stel dat A en B in 1985 via een SCI een huis hebben gekocht. B verkoopt in 1995 zijn aandelen aan C (en betaalt daarbij de taxe sur la plus-value). Wanneer de SCI het huis vervolgens in 2004 verkoopt, wordt geen der aandeelhouders belast. Frankrijk kijkt hierbij namelijk alleen naar de SCI en zet de datum van verkoop van het huis alleen af tegen de datum van aankoop door de SCI. Wanneer daartussen meer dan 15 jaren liggen, vervalt iedere heffing.
De verkoop van het huis door de SCI moet worden onderscheiden van de verkoop door de aandeelhouders van hun aandelen: wanneer A en C in 2004 hun aandelen zouden verkopen, wordt er bij A niet geheven – hij bezit de aandelen immers meer dan 15 jaar – maar bij C wel omdat hij de aandelen pas negen jaar bezit. Bij een SCI maakt het dus in sommige gevallen verschil of het huis of de aandelen worden verkocht.
Gesteld ten slotte dat A het huis inmiddels als hoofdwoning is gaan gebruiken. Wanneer dat om niet gebeurt (disposition gratuite), geldt dat hij bij de verkoop van het huis of van zijn aandelen, niet wordt belast. Vermogenswinsten over de hoofdwoning (maison principale) zijn immers van deze belasting vrijgesteld.
Auteur: Mr Ton Steinz Twee Nederlandse Advocatenkantoren opgericht, o.a. in het mediarecht. Presentator geweest van radio- en TV-programma's. In 1997 gestart met de Franse praktijk. Schrijver van artikelen in diverse bladen (Maison en France, Second Home, Telegraaf, NRC, Cobouw) en spreker op seminars en bijeenkomsten. Behandelt de aan- en verkoopbegeleiding van Frans onroerend goed, Frans bouwrecht, verzekeringsclaims en begeleidt Franse procedures en projecten.
