Gepubliceerd in Mondi 2005 augustus
De opnieuw aangepaste taxe sur la plus value in Frankrijk.
Sinds 1 januari 2004 heeft Frankrijk een nieuw regime voor de taxe sur la plus value.
Dit is de belasting over de meerwaarde tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs die geheven kan worden bij verkoop van een tweede huis in Frankrijk.
Dit fiscale regime heeft op 1 januari 2005 een geringe herziening doorgemaakt met echter voor sommige gevallen zeer vergaande gevolgen.
Bovendien heeft deze wijziging terugwerkende kracht tot de invoering van deze wet in 2004.
Artikel 150 VB van de Franse Belastingwet, waarin wordt aangegeven onder welke voorwaarden er een correctie kan optreden van de meerwaarde, is gewijzigd.
Was het oorspronkelijk mogelijk om gemaakte kosten voor bouwen, verbouwen, renovatie, vergroting of verbetering van het gebouw in mindering te brengen, thans zijn de kosten voor renovatie uitgesloten.
Men heeft simpelweg het woordje renovatie uit de wet geschrapt.
Van renovatie is al sprake wanneer er nog slechts muren staan en al het overige hersteld wordt.
De fiscaal vertegenwoordiger, waarover later meer, is degene die uiteindelijk zal beoordelen of er sprake is van een verbouwing of een renovatie.
Zij zijn over het algemeen zeer streng in deze beoordeling daar zij geldelijk door de fiscus kunnen worden aangesproken als deze een ander standpunt zou innemen. De fiscaal vertegenwoordiger zal dus geen enkel risico willen nemen hieromtrent.
Dit betekent wel dat de nieuwe regeling een tegenstrijdigheid in zich heeft daar veel oude gebouwen van het “patrimoine français” niet meer zullen worden opgeknapt, maar zullen worden afgebroken om opnieuw op te bouwen daar er dan wel een correctie op de meerwaarde mogelijk is op basis van bouwen.
Om over deze ingewikkelde kwestie goed geïnformeerd te zijn is het immer goed dit door een deskundige te laten beoordelen.
Ik geef in het hierna volgende in het kort de gehele regeling van de plus value weer.
Voor wie geldt deze wet?
De wet geldt alleen voor privé-personen en in principe ook voor aandeelhouders van een SCI.
Er zijn wel een aantal vrijstellingen, in welke gevallen er niet wordt geheven.
De belasting wordt niet geheven bij verkoop van het “maison principale”. Dat is het huis waar men het zwaartepunt van zijn sociale en economische leven heeft. De eis dat men bij de omzetting van een tweede huis in een maison principale, ten minste 5 jaar zijn domicilie in Frankrijk moet hebben om voor deze vrijstelling in aanmerking te komen, is in 2004 reeds vervallen. Dat is een voordeel al moet het natuurlijk wel om een reële omzetting gaan.
De verdeling van een huis na een echtscheiding of bij een erfenis, is ook vrijgesteld.
De verdeling tussen mede-eigenaren waarbij de een de ander uitkoopt, wordt wel belast.
Wat zijn uw verplichtingen als u als privé-personen of als een aandeelhouder van een SCI een onroerende zaak verkoopt in Frankrijk ?
Als u korter dan 15 jaar eigenaar bent, moet u :
- een aangifte van meerwaarde indienen, zelfs als u geen belasting hoeft te betalen;
- een fiscaal vertegenwoordiger aanwijzen, als de verkoopprijs meer dan
€ 150.000,= bedraagt, - en de belasting betalen, die voor inwoners van de Europese Unie is beperkt tot 16 % (voor ingezetenen in Frankrijk is er nog een toeslag van 10% aan sociale lasten en wordt dit 26%).
Als u langer dan 15 jaar eigenaar bent u vrijgesteld van de belasting en hoeft u geen aangifte te doen.
Wanneer de verkoop binnen vijf jaar plaatsvindt en er binnen die periode is verbouwd (dus geen renovatie), worden de reële verbouwingskosten opgeteld bij de aankoopprijs. Hierbij worden alleen facturen van bouwbedrijven in aanmerking genomen. Hebt u zelf verbouwd dan kan niets worden opgeteld, zelfs niet de materiaalkosten.
Bij een verkoop na vijf jaar mag wegens verbouwingen forfaitair 15% worden opgeteld, zelfs wanneer deze niet hebben plaatsgevonden. Er hoeft hierbij namelijk niets te worden aangetoond. Zijn de kosten hoger uitgevallen, dan wordt het hogere bedrag opgeteld, mits weer aangetoond.
Bij een verkrijging via een erfenis of een schenking wordt het bedrag van de betreffende akte als "aankoopprijs" aangemerkt. Daarbij mogen de kosten voor de notariële akte alsmede het schenkingsrecht/successierecht, worden opgeteld.
Hoe wordt de plus value berekend?
- Vanaf het vijfde jaar (gerekend vanaf de exacte aankoopdatum) mag jaarlijks 10% van het prijsverschil worden afgetrokken. De belasting kent aldus een maximale duur van 15 jaar.
- De eventuele minderwaarde bij een andere transactie van de verkoper, mag niet met de meerwaarde van een nieuwe verkoop worden verrekend.
- Op het uiteindelijk berekende prijsverschil wordt € 1.000 in mindering gebracht.
De betaling
De vaststelling van de hoogte van de aanslag geschiedt, uiterlijk op de dag van de overdracht, aan de hand van een verplicht standaardformulier. Dit moet gelijktijdig met de akte zelf, bij het kadaster (Bureau des hypothèques) worden gedeponeerd. Zonder dit depot kan de akte niet worden ingeschreven. Men heeft hierop dus een duidelijke sanctie gesteld.
De belasting moet meteen bij de verkoop aan de Ontvanger der belastingen (Trésorerie) worden voldaan. Dit alles is opgedragen aan de notaris. Indien de berekening op nihil uitkomt hoeven ingezetenen van Frankrijk geen formulier te deponeren. Niet-ingezetenen moeten dat in dat geval wel.
Fiscaal vertegenwoordiger
Voor verkopers die niet-ingezetenen zijn, geldt nog een andere verplichting: zij moeten een fiscaal vertegenwoordiger aanwijzen die alles voorbereidt en daarnaast garant staat voor eventuele navorderingen voor het geval de fiscus bepaalde posten niet accepteert. Zoals boven gemeld zijn zij zeer streng in deze beoordeling. De ervaring leert dat zij met name hun eigen belangen behartigen namelijk door geen enkel risico te nemen om werkzaamheden als aftrekpost te nemen terwijl hierover twijfel bij de fiscus zou kunnen bestaan. Indien dit het geval is zullen deze kosten niet worden meegenomen in hun berekening.
Wie kan fiscaal vertegenwoordiger zijn?
- een officieel door de Algemene Belastingdirectie toegelaten vennootschap, bijvoorbeeld de SARF;
- of, met een speciale goedkeuring, een persoon die in Frankrijk woont. De goedkeuringsbeslissing vergt enige tijd, voor de verificatie van de fiscale situatie van de vertegenwoordiger.
Wat doet de fiscaal vertegenwoordiger?
- Hij tekent uw belastingaangifte.
- Hij garandeert de juistheid ervan, en moet zich onderwerpen aan eventuele belastingcontroles.
- Hij verbindt zich de belasting en de boete te betalen in geval van wijziging van de aanslag.
- Zijn aansprakelijkheid is onbeperkt.
De fiscaal vertegenwoordiger hoeft niet te worden ingeschakeld bij verkoopprijzen tot
€ 150.000 (dan doet de notaris alles) en dus bij verkopen na 15 jaar. De (aanzienlijke) kosten van deze vertegenwoordiger mogen overigens van de verkoopprijs worden afgetrokken.
Een rekenvoorbeeld
Aankoopdatum: 1 december 1994
Verkoopdatum: 20 april 2005
Verkoopprijs 360.000
Makelaarskosten betaald door de verkoper 16.500 -/-
Kosten fiscaal vertegenwoordiger 3.500 -/-
Gecorrigeerde verkoopprijs 340.000
Aankoopprijs 200.000
Kosten koper, forfaitair 7,5% 15.000 +
Verbouwingskosten bij een verkoop
na 5 jaar, forfaitair 15% 30.000 +
Gecorrigeerde aankoopprijs 245.000
Bruto plus-value (340.000 -/- 245.000) 95.000
Aantal verstreken gehele jaren vanaf
het 5e jaar na de aankoop = 5 jaren
Percentage van de vermindering
(5 x 10) = 50%
Bedrag van de vermindering:
50% van 95.000 47.500
Belastbare plus-value 47.500
Algemene aftrek 1.000
Netto belastbare plus-value 46.500
Bedrag van de aanslag: 16% van 46.500 = € 7.440,=
