Heel wat projecten van (Nederlandse) projectontwikkelaars worden gegoten in de vorm van een résidence de tourisme omdat dat vanuit een oogpunt van belegging aantrekkelijk kan zijn. Aan de koper kan hierbij namelijk de BTW over de volledige transactie worden teruggegeven en dat is een aanzienlijk bedrag. Er zijn echter ook veel voorwaarden aan deze constructie verbonden zodat het niet juist is om alleen op het restitutievoordeel af te gaan. Alleen de zon gaat immers voor niets op. Een goede voorlichting is hierbij nodig. In enkele gevallen is dat onvoldoende gebeurd waardoor commotie is ontstaan met heel wat achteraf teleurgestelde kopers.
De résidence de tourisme is in feite een stimuleringsmaatregel voor de bouw. InFrankrijk loopt er altijd wel een gunstige regeling voor de bouwsector en in dit geval geschiedt dat via fiscale voordelen voor kopers van een huis in een vakantiepark. Hierbij wordt tevens het toerisme gestimuleerd. Met de regeling worden dus meerdere vliegen in één klap geslagen.
Een résidence de tourisme is een zelfstandige rechtspersoon die meestal onder een Vereniging van Eigenaren van een vakantiepark of appartementencomplex, wordt gehangen. Ten minste 70% van de eigenaren moet een contract met een professionele bemiddelingsorganisatie/exploitant sluiten voor de verhuur en het onderhoud van de huizen. Alleen degenen die vervolgens werkelijk tot verhuur overgaan, krijgen hun BTW terug. Het is dus niet vereist dat deze 70% hun huizen allemaal zullen verhuren. Doen zij dat wel dan mogen zij in elk geval acht weken per jaar in hun huis verblijven. Zijn zij er langer, dan moeten zij over de periode boven acht weken, minimaal 75% van de commerciële huurprijs aan de exploitant betalen. De constructie is dus een mengvorm van eigendom met het zijn van gast in je eigen huis.
De exploitant moet de huizen en hun inrichting in goede staat houden, waarbij aan het park een of meer sterren worden toegekend. Op de openbare weg moeten borden komen te staan en het park moet verplicht in het buitenland gepromoot worden. Af en toe komt een inspecteur alles controleren.
Het contract met de exploitant moet minimaal negen jaar duren. Hierbij moet bedacht worden dat de Franse fiscus de BTW in 20 jaar afschrijft met in principe als regel dat voor ieder jaar dat u in die periode niet verhuurt, 1/20 gedeelte van de BTW moet worden terugbetaald. Verkoopt u het pand bijvoorbeeld na 15 jaar dan moet u 5/20 van de BTW terugbetalen. De regeling verplicht verder tot een huurprijs die met BTW wordt belast – normaliter is gemeubileerde verhuur vrij van BTW - en dat kan de netto-ontvangsten voor de eigenaar natuurlijk drukken. Ten slotte mag geen der eigenaren per jaar langer dan zes maanden in het park verblijven en moeten in Frankrijk enkele belastingen over de netto-inkomsten worden betaald.
In de praktijk worden die (vaak tot nagenoeg nihil) gedrukt omdat veel kosten, hypotheekrente en afschrijvingen van de inkomsten kunnen worden afgetrokken.
Aan een résidence de tourisme zijn dus heel wat – positieve en negatieve – aspecten verbonden die u mijns inziens allemaal in uw beoordeling moet betrekken.
Download als PDF:
Auteur: Mr Ton Steinz Twee Nederlandse Advocatenkantoren opgericht, o.a. in het mediarecht. Presentator geweest van radio- en TV-programma's. In 1997 gestart met de Franse praktijk. Schrijver van artikelen in diverse bladen (Maison en France, Second Home, Telegraaf, NRC, Cobouw) en spreker op seminars en bijeenkomsten. Behandelt de aan- en verkoopbegeleiding van Frans onroerend goed, Frans bouwrecht, verzekeringsclaims en begeleidt Franse procedures en projecten.
