Een projectontwikkelaar die een project wil starten, verkeert altijd in de onzekerheid of hij wel voldoende kopers krijgt. Hij wil dus wel verkopen maar wil bij onvoldoende belangstelling, ook van zijn verplichtingen af kunnen zonder een schadevergoeding te moeten betalen. Daartegenover staat het belang van de koper die een huis wenst dat ook op tijd opgeleverd zal worden. Ter verzoening van deze wensen en belangen, heeft Frankrijk een goede, maar ook zeer gedetailleerde regeling ontworpen, de Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) of te wel de koop van een nog te bouwen huis. Ik behandel hier enkele hoofdzaken van deze regeling voor een copropriété, dat is een mede-eigendom van alle eigenaren gezamenlijk met daarbij voor ieder van hen een uitsluitend gebruiksrecht van het gedeelte waarop zijn huis staat. Nadat alles gereed is heeft de koper hierbij een recht dat lijkt op het Nederlandse appartementsrecht van bijvoorbeeld een flat.
Allereerst dient de verkoper tot verkaveling van de grond over te gaan. Tevens moet hij daarop een bouwvergunning verkrijgen. Pas daarna mag hij reclame maken en kopers zoeken. Hij legt hun daarbij een zgn. contrat de réservation voor waarin hij zich verplicht om, indien het tot realisering van het project komt, een bepaald huis voor de koper te reserveren en aan deze te leveren. De koper heeft hierbij de verplichting om het huis af te nemen en - naar de mate waarin de bouw vordert - de koopsom te betalen. In het algemeen moet de verkoper hierbij binnen een jaar hom of kuit bieden. Dat betekent dat dan tenminste de funderingen van het huis gereed moeten zijn, onder gelijktijdige toezending aan de koper van een concept akte van eigendomsoverdracht (de VEFA-akte). De notaris moet hierbij controleren of de funderingen ook gebouwd zijn, anders mag hij de akte niet opstellen en versturen. Is dit alles binnen een jaar gepland, dan moet de koper bij de ondertekening van het contract 5% aanbetalen. Kiest de verkoper voor een termijn van twee jaar, dan bedraagt de aanbetaling 2% en bij een nog langere periode 0%. Dit alles moet duidelijk in het contract opgenomen zijn, zodat de koper weet waar hij aan toe is.
Annuleert de verkoper het project, dan moet hij de aanbetaling terugstorten, maar tot enige schadevergoeding of rentebetaling is hij dan niet verplicht. Dat is sneu voor de koper die inmiddels al lang op zijn huis heeft gewacht en zijn zoekacties wegens de ondertekening van het contract, heeft gestaakt. Het is echter niet anders, mede omdat er anders te weinig projecten van de grond zullen komen. Wil de koper overigens tussentijds van zijn verplichtingen af, dan kan dat, maar dan is hij zijn aanbetaling kwijt.
Een van de bijlagen bij het contrat de réservation is de zgn. notice descriptive, waarin het huis in al zijn details beschreven staat. Van groot belang is dat daarin alle specificaties zijn opgenomen. Hoe preciezer hoe beter, omdat hierover naderhand vaak misverstanden en geschillen ontstaan. Ook kan het zijn dat u eigen wensen hebt over bijvoorbeeld de indeling van het huis en het gebruik van bepaalde materialen. Deze moeten, meteen of later, worden opgenomen in een aanhangsel aan het contract.
Ter bescherming van de koper mag een projectontwikkelaar pas met de bouw beginnen wanneer hij een afbouwgarantie aan de koper heeft verstrekt. Dit kan een bankgarantie (garantie extrinsèque) zijn die op de bank, bij een onverhoopte stagnatie van het project, de verplichting legt om de afbouw te organiseren en betalen. De projectontwikkelaar kan echter ook kiezen voor een garantie intrinsèque. Dan verstrekt hij de garantie zelf in de vorm van het feit dat hij aan de koper - bij het tussentijds bereiken van een fase van afbouw - slechts een geringere deelbetaling mag berekenen ten opzichte van hetgeen gebouwd is. Als bijvoorbeeld 80% van het huis klaar is, mag de verkoper slechts een rekening sturen alsof het huis maar voor 45% gereed is. Mocht de bouw daarna stagneren, dan kan de koper uit het waardeverschil tussen hetgeen er staat en hetgeen hij betaald heeft, voldoende middelen putten om de extra kosten die een andere aannemer voor de afbouw zal berekenen, te betalen.
Op het moment van ondertekening van het contrat de réservation is vaak nog niet bekend of de verkoper de ene of de andere garantie zal verstrekken. Omdat het betalingsschema bij de garantie extrinsèque afwijkt van dat bij de garantie intrinsèque, moet u er goed op letten of de juiste formuleringen zijn gebruikt. Anders verplicht u zich tot meer dan wat de verkoper van u mag vragen.
Download als PDF:
Auteur: Mr Ton Steinz Twee Nederlandse Advocatenkantoren opgericht, o.a. in het mediarecht. Presentator geweest van radio- en TV-programma's. In 1997 gestart met de Franse praktijk. Schrijver van artikelen in diverse bladen (Maison en France, Second Home, Telegraaf, NRC, Cobouw) en spreker op seminars en bijeenkomsten. Behandelt de aan- en verkoopbegeleiding van Frans onroerend goed, Frans bouwrecht, verzekeringsclaims en begeleidt Franse procedures en projecten.
