Gepubliceerd in Second Home Magazine, oktober 2006
Wie wordt eigenaar van uw Franse huis?
Veel kopers van een Frans huis stellen de koop mede in dienst van hun successieplanning of zijn om andere redenen op zoek naar een aangepaste eigendomsconstructie. Het Franse recht kent daarvoor bijzondere mogelijkheden waarvan het goed is dat u die in een vroeg stadium kent. Hierbij kunnen ook fiscale voordelen worden behaald.
Als u buiten gemeenschap van goederen bent getrouwd, kunt u - net als in Nederland - allereerst besluiten om het huis op naam van één van u beiden te zetten. Vaak is daarbij het motief dat de een meer vermogen heeft dan de ander waarbij de aankoop uit zijn vermogen plaatsvindt. Verplicht is dat overigens niet en naarmate het aantal huwelijksjaren verstrijkt is het in zijn algemeenheid goed om te bezien of huwelijksvoorwaarden niet gewijzigd moeten worden. Uw financiële situatie zal immers gestabiliseerd kunnen zijn en een gemeenschap van goederen of soortgelijke regeling is dan vaak gewenst. Daaraan kunnen ook voordelen verbonden zijn in de sfeer van het successierecht. Ik noem hier speciaal het finale verrekenbeding dat bij een overlijden leidt tot een afrekening alsof er een gemeenschap van goederen is. Een advies over deze materie kan de moeite waard zijn.
Het huis kan vanaf het begin ook op naam van de kinderen worden gezet, waarbij u hen de koopprijs leent en de aflossingen periodiek kwijtscheldt, dus schenkt. Hierbij worden steeds de lage tariefschijven van het schenkingsrecht doorlopen en komen de waardestijgingen van het huis automatisch aan de kinderen toe zonder dat daarover successierecht wordt geheven. Ook behoeft er bij uw overlijden op juridisch vlak niets te gebeuren omdat de kinderen immers al eigenaar zijn. Wel verdient het aanbeveling dat er een schriftelijke regeling wordt getroffen om uw bewegingsvrijheid te garanderen. Het gaat in feite immers om "uw" huis en dat mag, bijvoorbeeld, zonder uw toestemming, niet door uw kinderen worden verkocht. Zo zijn er meer voorwaarden. Zij vergen enig (overkomelijk) puzzelwerk.
Ook een SCI kan een oplossing bieden
In Frankrijk is het zeer gebruikelijk om een huis onder te brengen in een SCI, een Société Civile Immobilière. Dit is een Franse (familie)beheersvennootschap en een mengvorm tussen onze vennootschap onder firma en een BV. Hij is nuttig wanneer u (1) een huis met familie, vrienden of de kinderen koopt, (2) het huis geleidelijk aan uw kinderen wilt schenken, (3) het Franse erfrecht wilt uitsluiten, (4) op het Franse successierecht wilt besparen en/of (5) een camping of hotel gaat kopen en exploiteren. Behalve bij (5) doel ik hierbij op de aankoop van een tweede huis.
1. U koopt het huis met familie, vrienden of de kinderen.
Het kapitaal van een SCI is in aandelen verdeeld. Stopt de een meer geld in het huis dan de ander, dan krijgt hij daarvoor ook meer aandelen. Ook is het in- en uittreden van aandeelhouders gemakkelijk te regelen omdat daarvoor een eenvoudige akte voldoende is. Een bijkomend voordeel is dat het Franse kadaster (bureau des hypothèques) hier niet aan te pas komt. De SCI is en blijft immers de enige eigenaar. Zou het huis zelf op meerdere namen staan, dan zou er bij iedere wijziging een notariële akte opgemaakt en ingeschreven moeten worden in het kadaster en dat is in Frankrijk een kostbare en ingewikkelde aangelegenheid. Het is dus prettig wanneer het Franse kadaster gemeden kan worden.
2. U wilt het huis geleidelijk aan de kinderen schenken.
Veel mensen willen in de loop van de tijd hun Franse huis graag schenken aan hun kinderen en wel zodanig dat er zo weinig mogelijk schenkingsrecht wordt geheven. Een SCI is daarvoor geschikt omdat u per keer bijvoorbeeld 10% van de aandelen kunt schenken. Hierbij vallen de schenkingen steeds in de lage tariefschijven. Bedenk echter dat deze schenkingen zowel in Frankrijk als in Nederland worden belast waarbij Nederland het bedrag dat in Frankrijk is betaald, aftrekt. NB Onze tarieven zijn hoger dan de Franse zodat u bij uw berekeningen van onze tarieven moet uitgaan. Overigens is ook de constructie bloot-eigendom voor de kinderen en vruchtgebruik voor de ouders, zeer goed via een SCI op te zetten.
3. U wilt het Franse erfrecht uitsluiten.
Wanneer u rechtsreeks (dus zonder een SCI) Frans onroerend goed bezit, wordt daarop altijd het Franse (civiele) erfrecht toegepast. Dit wijkt in grote mate af van het Nederlandse erfrecht. Kinderen krijgen bijvoorbeeld altijd enig eigendomsrecht zodat zij bij een verkoop steeds moeten meetekenen. Wellicht wenst u echter dat uw echtgenoot daarover alleen moet kunnen beslissen zoals dat in Nederland standaard is geregeld. Een ander voorbeeld is dat ouders van echtgenoten die geen kinderen hebben, een groot deel van de Franse erfenis krijgen, terwijl in Nederland in dat geval alles naar de langstlevende echtgenoot gaat. Zo zijn er meer verschillen. Afhankelijk van uw situatie kan het dus zijn dat u geheel buiten de werking van het Franse erfrecht wenst te vallen en de Nederlandse oplossing verkiest.
Dat wordt bereikt via een SCI omdat u dan niet de rechtstreekse eigenaar van het Franse onroerend goed bent, maar uitsluitend van de aandelen in de SCI. Dat zijn roerende goederen en daarop wordt alleen het Nederlandse erfrecht toegepast. Voor de goede orde: dit geldt alleen bij tweede huizen. Wanneer c.q. zodra u ingezetene van Frankrijk bent is op uw Franse huis altijd het Franse erfrecht van toepassing.
4. U wilt besparen op het Franse successierecht.
Bij uw overlijden heft zowel Frankrijk als Nederland successierecht. De tarieven lopen in beide landen uiteen. In Nederland heeft de langstlevende echtgenoot bijvoorbeeld een vrijstelling van € 523.667 (cijfer 2008) waarbij alleen het meerdere wordt belast. In Frankrijk is de langstlevende algeheel vrijgesteld van successierecht. Kinderen genieten een vrijstelling van € 151.950 per kind, het meerder wordt belast tot aan 40% toe. Nederland kent hierbij slechts een beperkte mogelijkheid van verrekening.
Voor samenwoners is de situatie helaas schrijnend. In Nederland worden zij voor het successierecht onder voorwaarden gelijk gesteld met gehuwden terwijl er in Frankrijk voor hen slechts onvoordelige regelingen gelden. Hoofdregel is een tarief van maar liefst 60% over de gehele vermaking. Wanneer samenwoners echter een Frans samenlevingscontract - PACS geheten – afsluiten, genieten ze evenals gehuwden een algehele vrijstelling.
Voor de goede orde: Frankrijk erkent een Nederlands notarieel samenlevingscontract niet als een PACS. Het is dus sterk aan te raden om zo'n PACS te sluiten.
In al deze gevallen is het zaak om de Franse aanslag successierecht zoveel mogelijk terug te brengen. Dat kan op verschillende manieren waarvan er een bestaat uit de aankoop van het huis via een SCI. Hierbij moet een bepaalde constructie worden toegepast die in veel gevallen het overwegen waard is. Uitsluitend successierechtelijk bezien, neemt hierbij de waarde van uw Franse bezit af zodat ook de aanslag lager wordt.
5. U koopt een camping of hotel.
Bij de aankoop van een camping of hotel wordt de kale eigendom daarvan meestal ondergebracht in een SCI. Alle roerende goederen en de exploitatie worden vervolgens ondergebracht in een andere rechtsvorm. Op deze wijze vindt er een - vaak ook door de bank voorgeschreven - scheiding plaats tussen het onroerend goed en de overige bezittingen en activiteiten. Er ontstaan daardoor tevens enkele fiscale voordelen alsmede een beperking van de aansprakelijkheid.
Ten slotte maak ik nog enkele algemene opmerkingen:
- De hoogte van het aandelenkapitaal moet nauwkeurig worden vastgesteld. Dit wegens het
Nederlandse successierecht alsmede in het kader van een toekomstige verkoop. Het aandelenkapitaal kan even hoog zijn als de aankoopprijs van het huis, maar ook lager waarbij u het restant aan de SCI leent.
- De oprichting van een SCI kunt u (bij ons) gewoon in Nederland laten verzorgen waarbij u
een Nederlandse vertaling van uw statuten ontvangt alsmede nazorg.
- Een hypotheek kan ook door een SCI worden afgesloten.
- De Franse fiscus beschouwt een SCI als transparant: eventuele verhuurinkomsten worden
alleen bij de aandeelhouders belast.
- Een SCI mag geen commerciële activiteiten verrichten - alleen de kale verhuur is toegestaan
- anders wordt hij als een SARL (BV) beschouwd. Er wordt bij de SCI dan vennootschapsbelasting geheven.
- Gemeubileerde verhuur kan bij een SCI overigens wel mits in een bepaalde constructie.
- Jaarlijks zult u een korte balans van de SCI bij de Franse fiscus moeten indienen. Dat is
eenvoudig omdat de SCI geen/nauwelijks activiteiten verricht.
- Volgens de huidige wetgeving wordt een aandeelhouder van een SCI in Frankrijk niet met
vermogensbelasting belast. Dit is overigens alleen van belang bij huizen boven de € 770.000 (cijfer 2008). Nederland heft helemaal niet (zie hieronder).
Kortom, de SCI is in veel gevallen nuttig, jammer dat dit instrument niet in Nederland bestaat.
