Als u in Nederland een huis koopt, hebt u zelf al een idee van de prijs, kent u het klimaat, de buurt en de regels en hebt u meestal een eigen makelaar.
In Frankrijk weet u alleen dat u waarschijnlijk veel waar voor uw geld krijgt, maar nog niet of de prijs juist is, weet u maar een paar dingen van het huis en hebt u slechts contact met de makelaar van de verkoper. Tevens bent u niet op de hoogte van de regelgeving en de gebruiken en kan er een taalprobleem zijn. U staat dus enigszins alleen. Aldus is het het beste dat u allereerst uw referentiekader probeert op te vullen en kennis vergaart.
Dat kan bijvoorbeeld via een bezoek aan deze beurs, via de seminars die daar gehouden worden en doordat u de behoorlijk goede boeken aanschaft die er over deze materie te koop zijn. Dan blijkt dat in Frankrijk alles anders toegaat maar ook dat u, als u daarop inspeelt, geen vrees voor de koop behoeft te hebben. Alles is anders maar kan goed op zijn pootjes terecht komen. Hieronder volgen enkele tips en wetenswaardigheden in telegramstijl.
Het huis
Welke streek en welk klimaat prefereert u, ook in de diverse jaargetijden. Wilt u een oud of een nieuw huis. Hoe wilt u het bereiken (auto, vliegtuig, trein). Wilt u veel of juist weinig grond. Hoe groot mag de afstand naar de bakker en de dokter zijn. Welke recreatiemogelijkheden wenst u. Gaat het om een tweede huis of wilt u er (te zijner tijd) permanent in verblijven. Hoe zult u omgaan met de Franse cultuur. En ten slotte: wanneer u bouwkundig of prijstechnisch onvoldoende onderlegd bent, overweeg dan om een Franse architect een beschrijving (“bilan de santé”) van de bouwkundige staat te laten maken, met een taxatie. Hij vraagt daarvoor maar een laag bedrag.
De makelaar
De Franse makelaar is in het algemeen niet opgeleid zoals in Nederland. Een bouwkundige rapportage moet u hem bijvoorbeeld niet vragen en van veel belangrijke (belasting)regels weet hij vaak weinig af. Hij moet óf zelf een carte professionnelle hebben, óf een zodanige overeenkomst hebben gesloten met iemand die die carte wel heeft dat hij in onroerend goed mag bemiddelen. Hij mag een huis pas in de verkoop nemen nadat hij een schriftelijk mandat de vente met e verkoper heeft getekend. Daarna zet hij het huis vaak uit bij één of meer andere makelaars. Met hen deelt hij de courtage. In een mandat staat (onder meer) de vraagprijs en de courtage van meestal maar liefst 6% maar ook vaak lager.
De bon de visite
Omdat Franse makelaars in deze omstandigheden, bang zijn dat u het huis bij de een ziet maar via een ander koopt, legt men u vaak een “bon de visite” voor. U verklaart daarin dat u een eventuele koop van het bezochte huis alleen via de betreffende makelaar zal laten verlopen. Afhankelijk van de tekst geeft u deze soms echter een formele zoekopdracht zonder dat u zich daarvan bewust bent. U oriënteerde zich immers alleen bij hem. Wanneer u onder de bon de visite uit kunt zou ik dat doen. In veel gevallen kunt u er echter niet onderuit en valt alles in de praktijk wel mee. Kijk in elk geval zeer goed naar de tekst en vraag u af of deze wel spoort met uw bedoelingen.
Het koopcontract
Ten onrechte wordt dit vaak als een hamerstuk afgedaan. Het is echter de belangrijkste basis van uw rechten en plichten. Anders dan in Nederland bestaat er in Frankrijk geen landelijk standaard exemplaar dat in een overleg tussen vele instanties tot stand gekomen is. Frankrijk kent namelijk niet het poldermodel. Daardoor zijn er tientallen soorten. Zorg allereerst dat er een compromis de vente (een tweezijdige overeenkomst) wordt opgesteld, bij voorkeur door een notaris. Dus niet een eenzijdige promesse de vente (belofte tot verkoop) of offre d’achat (aanbod tot koop). Bedenk voorts dat Franse koopcontracten zeer verkopersgericht zijn, waarbij de verkoper zich bijvoorbeeld vrijtekent tegen alle verborgen gebreken. In Nederland gebeurt dat niet. Voor een beter evenwicht is het aldus vrijwel altijd nodig dat aan het contract bepalingen worden toegevoegd. Dat zijn primair verklaringen van de verkoper waardoor u, in een zo vroeg mogelijk stadium veel meer van het huis te weten komt. Zoals over de vraag of de verkoper wel steeds verbouwd (of gebouwd) heeft met een bouwvergunning, over de riolering, verwarming, elektra, overstromingsgevaar, mede-eigendom, aanschrijvingen, erfdienstbaarheden, voorkeursrechten, lopende of te verwachten procedures etc.. Franse makelaars doen namelijk vaak hun huiswerk slecht, terwijl u - en wel voordat u eigenaar wordt - (bijna) alles van het huis moet weten. Alleen dan kunt u verantwoord beslissen en kunt u onaangename verrassingen vermijden.
Aan te raden: een voorcontract
Bedenk ook dat mondelinge overeenkomsten over een huis, niet binden. Tevens dat het met de ethiek van de Franse verkopers vaak droef gesteld is. Tussen het moment van de mondelinge afspraak en het ondertekenen van het compromis de vente, krijgen Franse verkopers nl. vaak de kriebels omdat zij alleen dan nog de laatste kans hebben om het huis voor een hogere prijs aan een ander te verkopen. Om dat te ondervangen kunt u het beste uw koopwens zodra u zeer geïnteresseerd en het over de prijs eens bent, meteen in een korte voorovereenkomst vastleggen. Dit in afwachting van het echte koopcontract enkele weken daarna. U kunt daarin ook reeds eigen punten (voorwaarden) laten opnemen. Als u bijvoorbeeld nog een architectenrapport wenst, dan vermeldt u dat daarin. De verkoper is in die periode echter gebonden en kan het huis niet aan een derde verkopen. Laat u bij een en ander bijstaan.
De notaris
Het Franse notariaat functioneert ongeveer zoals in Nederland. Wel kan de notaris zo zijn eigen (culturele) hebbelijkheden hebben en werkt hij geregeld met de Franse slag. Zijn taak is veel zwaarder dan bij ons zodat reeds daarom een controle aan te raden is. In gebieden met weinig makelaars fungeert hij ook als makelaar. U ziet dat aan zijn vitrine met (vergeelde) foto's.
In Frankrijk hebben koper en verkoper vaak ieder hun eigen notaris. Deze verdelen onderling de kosten koper zonder dat deze omhoog gaan. Eén notaris is overigens meestal voldoende. Het notariële werk kost ca 1% afhankelijk van de koopprijs. Over aanbetalingen wordt nooit rente vergoed en bankgaranties vindt hij maar naar. Omdat hij vele formaliteiten moet verrichten, doet hij er minstens twee maanden over voordat de akte kan worden gepasseerd.
Wie wordt eigenaar
Het is aan te raden om goed na te denken over de vraag wie eigenaar zal worden: u en/of uw echtgenoot of partner, de kinderen (eventueel in bloot-eigendom met u als vruchtgebruiker ter besparing van successierechten) of een SCI. Dit is een Franse beheersvennootschap waarover veel te melden is. Hij moet bij meerdere eigenaren en zeker door samenwoners overwogen worden. Hij heeft ook gevolgen voor het toepasselijke erfrecht.
Kosten en belastingen
De overdrachtsbelasting bedraagt 5,09%. Over roerende zaken wordt geen belasting geheven. De makelaarscommissie is in de prijs begrepen maar u kunt, geheel legaal, ook vragen om deze voor uw rekening te laten komen zodat u over een lager bedrag overdrachtsbelasting betaalt. Jaarlijks betaalt u de taxe d'habitation en de taxe foncière waarvan de hoogte per regio sterk kan verschillen. Globaal geeft het tarief van de Nederlandse onroerende zaak belasting (WOZ) een handvat.
Bij verkoop betaalt u de taxe sur la plus value (voor niet ingezetenen 16%) over het verschil tussen de verkoop- en de aankoopprijs, zij het dat daarop correcties worden toegepast. In Nederland moet u - kort gezegd - uw Franse huis in box 3 opvoeren maar u trekt de waarde daarvan meteen weer af op grond van een verdrag tussen beide landen. U betaalt in Nederland dus geen belasting over uw Franse bezit.
Als laatste meld ik dat het rechtstreekse bezit van Franse huizen onder het Franse erfrecht valt. Dat verschilt aanzienlijk van het Nederlandse erfrecht. Vergeet niet dat te laten bekijken. Meestal is een Frans testament gewenst dat u (raar genoeg) zelf mag opstellen en vervolgens met de hand moet opschrijven. Enige notariële tussenkomst is hierbij niet vereist. Wel is het aan te raden dat u zich over de inhoud van uw tekst (in Nederland of Frankrijk) laat adviseren en deze na het opschrijven bij een notaris deponeert. Er valt bij een koop dus aan heel wat te denken, maar met enig beleid en advies zult u er gewoon kunnen komen.
